Mở rộng phạm vi vùng TP.HCM: Thị trường bất động sản vệ tinh thêm cơ hội lớn
Phạm vi vùng TP.HCM mở rộng được Thủ tướng Chính phủ công bố Tháng 1/2018, bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính TP.HCM và 7 Tỉnh lân cận là Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai, Tiền Giang. Tổng diện tích toàn vùng khoảng 30.404km2. Đây là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản phát triển.
Quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng khiến cơ hội phát triển thị trường bất động sản chia đều cho các Tỉnh.
Cơ hội hiện rõ
Theo quy hoạch, tiểu vùng đô thị trung tâm sẽ gồm TP.HCM và vùng phụ cận tại các Tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Trong đó, tiểu vùng phía Đông gồm các tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Tiểu vùng phía Bắc – Tây Bắc gồm các Tỉnh Bình Phước, Tây Ninh và phía Bắc Tỉnh Bình Dương. Tiểu vùng phía Tây Nam gồm các Tỉnh Tiền Giang và Long An.
Các tiểu vùng cũng được chia ra trục hành lang kinh tế trọng điểm. Trong đó, trục hành lang phía Đông Nam dọc Quốc Lộ 51, gồm chuỗi các đô thị Phú Mỹ, Bà Rịa, Vũng Tàu (Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu); trong đó, TP. Vũng Tàu và TP. Bà Rịa là cực tăng trưởng.
Trục hành lang phía Đông dọc Quốc Lộ 1 gồm chuỗi các đô thị Dầu Giây, Long Khánh, Gia Ray (Đồng Nai), trong đó, đô thị Long Khánh là cực tăng trưởng.
Trục hành lang phía Bắc dọc Quốc Lộ 13, gồm chuỗi các đô thị Bàu Bàng (Bình Dương), Chơn Thành, Bình Long, Hoa Lư – Lộc Ninh, Đồng Xoài (Bình Phước), cực tăng trưởng là đô thị Chơn Thành.
Trục hành lang phía Tây Nam dọc Quốc Lộ 1 gồm chuỗi các đô thị Bến Lức, Tân An (Long An), Mỹ Tho, Cai Lậy (Tiền Giang); trong đó, TP. Tân An – TP. Mỹ Tho là cực tăng trưởng.
Các tiểu vùng sẽ phát triển mạnh theo từng mục tiêu. Theo đó, tiểu vùng đô thị trung tâm gồm TP.HCM và vùng phụ cận là các Huyện, Thành Phố, Thị xã Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (Long An); Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên (Bình Dương); Biên Hòa, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Long Thành và một phần Huyện Vĩnh Cửu (Đồng Nai). TP.HCM sẽ là đô thị hạt nhân trung tâm vùng, TP. Bình Dương là đô thị động lực phía Bắc, TP. Biên Hòa – Long Thành – Nhơn Trạch là vùng đô thị động lực phía Đông. Đô thị Củ Chi – Hậu Nghĩa – Đức Hòa là các đô thị động lực vùng phía Tây Bắc. Các đô thị Bến Lức – Cần Giuộc – Hiệp Phước là các đô thị sinh thái phía Tây Nam. Diện tích khoảng 5.164km2, dân số dự báo đến năm 2030 khoảng 15,7 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa năm 2030 khoảng 85 – 90%.
Bên cạnh đó, TP.HCM sẽ là đô thị đặc biệt, phát triển theo mô hình tập trung đa cực, gồm khu vực trung tâm và 4 cực phát triển được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai kết hợp các trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng và Quốc gia. Nghiên cứu khai thác hiệu quả khu vực lấn biển để hình thành trung tâm đa chức năng gắn với đô thị hiện hữu, tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội phía Đông Nam Thành Phố trên nguyên tắc đảm bảo môi trường và hệ sinh thái tự nhiên. Không phát triển đô thị tại các khu vực bảo tồn nghiêm ngặt và vùng phục hồi sinh thái thuộc khu bảo tồn thiên nhiên rừng ngập mặn thuộc khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ, các khu rừng đặc dụng, phòng hộ trên địa bàn các Huyện Bình Chánh và Củ Chi.
Đô thị Bình Dương dự kiến gồm TP. Thủ Dầu Một (đô thị loại I), các đô thị Thuận An, Dĩ An (đô thị loại II) và các đô thị Bến Cát, Tân Uyên (đô thị loại III). Bình Dương sẽ là trung tâm cấp vùng về công nghiệp, thương mại – tài chính, đào tạo, y tế, văn hóa, thể dục – thể thao, du lịch, nghiên cứu khoa học và chuyển giao công nghệ về phía Bắc của vùng TP.HCM.
Đô thị Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai (đô thị loại I), là đầu mối giao thông quan trọng và trung tâm tiếp vận phía Đông của vùng TP.HCM. Đây là trung tâm cấp vùng về dịch vụ đa lĩnh vực chất lượng cao, cung cấp các dịch vụ đô thị và công nghiệp; trung tâm nghiên cứu khoa học và chuyển giao công nghệ, thương mại – tài chính, du lịch, thể dục – thể thao về phía Đông của vùng TP.HCM.
Đô thị Nhơn Trạch, Tỉnh Đồng Nai (đô thị loại II), là trung tâm công nghiệp sạch, công nghiệp đa ngành tại khu vực phía Đông; là trung tâm dịch vụ logistics của vùng, đầu mối giao thông đường bộ, đường sắt, đường thủy, đường hàng không; trung tâm giải trí và du lịch cảnh quan sinh thái của vùng.
Khuyến khích phát triển đô thị vừa và nhỏ
Hệ thống đô thị tại tiểu vùng phía Đông, tiểu vùng phía Bắc – Tây Bắc và tiểu vùng phía Tây Nam sẽ khuyến khích phát triển hệ thống đô thị vừa và nhỏ là hạt nhân thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội các vùng ngoại vi. Tập trung đầu tư hệ thống hạ tầng gắn kết chặt chẽ giữa các đô thị trung tâm với các đô thị trong tỉnh và liên Tỉnh, làm cơ sở phát triển các vùng nông, lâm nghiệp kỹ thuật cao. Các đô thị là cực tăng trưởng trên các trục hành lang kinh tế trọng điểm gồm:
Tiểu vùng phía Đông, trên trục hành lang phía Đông Nam dọc Quốc Lộ 51 và trục hành lang phía Đông, Quốc Lộ 1A qua tỉnh Đồng Nai gồm có các đô thị:
TP. Vũng Tàu (đô thị loại I), là trung tâm cấp vùng về dịch vụ thương mại; trung tâm du lịch nghỉ dưỡng biển, dịch vụ cảng biển và dịch vụ dầu khí quan trọng của quốc gia; đầu mối giao thương về cảng biển với quốc tế. Có vị trí quan trọng về an ninh, quốc phòng và bảo vệ môi trường biển.
TP. Bà Rịa (đô thị loại II), là cực tăng trưởng trọng điểm phía Đông Nam của vùng; là trung tâm dịch vụ – thương mại, đào tạo, nghiên cứu khoa học cấp vùng.
TP. Tân An, Tỉnh Long An (đô thị loại II), là trung tâm thương mại – dịch vụ, đào tạo, y tế, thể dục thể thao, giải trí cấp vùng tại phía Tây Nam.
Trong đó, dự kiến diện tích đất xây dựng các khu công nghiệp đến năm 2030 khoảng 69.000 ha; trong đó TP.HCM có 7.080ha, Đồng Nai 13.400ha, Bà Rịa – Vũng Tàu 9.210ha, Bình Dương 14.790ha, Tây Ninh 5.185ha, Bình Phước 8.220ha, Long An 13.500ha, Tiền Giang 3.200ha.
Hình thành các vùng công nghiệp khu vực trung tâm TP.HCM gồm các Quận 9, Quận 7, Quận 12, Thủ Đức, Tân Bình, Bình Chánh; vùng công nghiệp tập trung vành đai phía Đông gồm TP. Biên Hòa – Trảng Bom – Long Thành – Nhơn Trạch; vùng công nghiệp vành đai phía Bắc gồm TP. Bình Dương – Thủ Dầu Một – Bến Cát – Tân Uyên, Dĩ An, Thuận An; vùng công nghiệp vành đai phía Tây gồm Bắc Củ Chi – Đức Hòa; vùng công nghiệp vành đai phía Tây Nam gồm Bến Lức – Hiệp Phước. Ưu tiên phát triển các ngành công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp sạch, công nghiệp phụ trợ.
Dự kiến, đất xây dựng các trường đại học – cao đẳng đến năm 2030 khoảng 13.700ha (TP.HCM 3.000 ha, Đồng Nai 2.000ha, Bà Rịa – Vũng Tàu 1.500 ha, Bình Dương 2.500ha, Tây Ninh 1.200 ha, Bình Phước 1.000ha, Long An 1.500ha, Tiền Giang 1.000 ha).
Đón đầu quy hoạch vùng
Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám Đốc Sở Xây dựng TP.HCM, Quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng khiến thị trường bất động sản năm 2019 chuyển dần về các tỉnh lân cận TP.HCM. Điều này phù hợp với hướng quy hoạch mà Thủ tướng Chính phủ đề ra trong bản điều chỉnh quy hoạch Vùng TP.HCM mở rộng đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050.
Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM không chỉ đáp ứng mong muốn của TP.HCM, mà còn kết nối chặt chẽ giữa các Tỉnh, Thành Phố vệ tinh; đồng thời xác định được thế mạnh của từng địa phương, từng khu vực.
Đặc biệt, vai trò trung tâm của TP.HCM được chú trọng để các tỉnh trong Vùng phát triển nhanh, bền vững, chia sẻ những khó khăn, thách thức và gắn kết trong việc phân bố các vùng, nhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của từng Tỉnh, Thành Phố như phát triển du lịch, văn hóa – giáo dục, nông nghiệp công nghệ cao, công nghiệp, thương mại dịch vụ và công nghệ thông tin.
Ông Trần Quốc Việt, Tổng Giám Đốc Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Địa Ốc Cát Tường (Cát Tường Group) cho rằng, trước đây, thị trường bất động sản ở địa phương thường được các doanh nghiệp trong tỉnh chủ động phát triển. Chính vì áp lực khách hàng, áp lực cạnh tranh khá ít, nên doanh nghiệp có thể độc quyền tương đối trong phát triển thị trường.
Với việc công bố bản quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng sẽ tạo cho thị trường đón nhận những doanh nghiệp mới, những dòng sản phẩm mới, tạo ra tính cạnh tranh cao hơn, người mua sẽ hưởng lợi với những dòng sản phẩm mới, đa dạng hơn, tiện ích nhiều hơn và sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp sẽ tạo cho thị trường một bộ mặt mới, bền vững hơn.
Bên cạnh đó, sẽ có những cái bắt tay giữa các doanh nghiệp với nhau. Đó là cái bắt tay của doanh nghiệp trong Tỉnh có quỹ đất nhưng không có vốn triển khai, trong khi đó, các doanh nghiệp mới có vốn nhưng cần có quỹ đất. Chính những điều này sẽ tạo ra một thị trường sôi động, xứng tầm và tạo ra một bộ mặt quy hoạch hoàn thiện, đồng bộ giữa TP.HCM với các Tỉnh lân cận.
“Ở thị trường Tỉnh, nhất là những Tỉnh lân cận TP.HCM là một thị trường rộng lớn, đầy tiềm năng, với nhu cầu nhà ở người dân tại đây dần tăng cao, mức thu nhập cũng cải thiện hơn rất nhiều. Trong khi đó, từ trước đến nay, các Tỉnh này lại luôn thiếu các dự án bất động sản bài bản với đầy đủ tiện ích sống. Chính vì vậy, khi doanh nghiệp chuyển hướng về các tỉnh phát triển, đồng nghĩa với việc sẽ dễ dàng hơn trong bán hàng. Ngoài ra, tạo thêm những lựa chọn mới tốt hơn, cao cấp hơn cho khách hàng tại địa phương”, ông Trần Quốc Việt nói.
Dự án dưới 10.000 tỷ đồng nên để TP.HCM tự quyết định
Theo các chuyên gia, TP.HCM có dáng dấp của một siêu đô thị với dân số khoảng 13 triệu người, đóng góp đến 1/3 GDP và trong nhiều năm cũng là địa phương thu hút nguồn vốn FDI cao nhất của cả nước; khối lượng công việc hành chính cũng lớn nhất nước.
Do vậy, cần có cơ chế đặc thù cho thành phố nhằm mục tiêu xây dựng Thành Phố sớm trở thành một trong những trung tâm lớn về kinh tế, tài chính, thương mại, khoa học – công nghệ của khu vực Đông Nam Á, xây dựng đô thị thông minh, có chất lượng sống tốt.
Một trong những đề xuất của các chuyên gia là cho phép Thành phố được quyết định lựa chọn chủ đầu tư các dự án có quy mô sử dụng đất từ 100ha trở lên, hoặc dự án đầu tư dưới 10.000 tỷ đồng.
